個人投資家の皆さまへ

J-REITとは　｜　J-REITのしくみ

投資証券にすることで小口化が実現

　これまで、不動産は個人投資家の皆様にとって敷居の高い投資対象でした。投資金額が大きく、管理の手間や空室のリスクを考えると個人での所有・運営は現実的ではありませんでした。それが、「不動産の証券化」という新しい枠組みを使い、分割ができない「モノ」としての不動産を小口化する投資方法が考案され、REITという仕組みが誕生しました。有力企業が入居するオフィスビルや話題のブランドショップが軒を連ねる商業施設など、個人では所有することが難しい大規模な不動産に投資法人が投資します。また、運営管理は不動産のプロフェッショナルであるプロパティマネジャーが行うことで、安定的な収益を確保することができ、不動産が魅力ある金融商品として生まれ変わりました。投資証券として小口販売を可能としたJ-REITなら、気軽に、不動産の持ち主になることができます。

　株式と同じように、上場していることで投資口価格が日々わかり、証券会社を通じていつでも投資証券を売買できるJ-REITは、流動性と換金性が高い金融商品であると言えます。注文が成立すれば通常、4営業日後に現金化が可能です。J-REITの普及によって、不動産に「小口投資」と「流動性」が生まれました。

分配金はこうして決まる

　J-REITの魅力として、一般的に、株式に比べて分配金が高く、相対的に高利回りであることが挙げられます。 J-REITの分配金は、投資法人が保有する不動産の賃料収入より諸経費を引いた利益から支払われます。もし通常の株式会社と同じ税制が適用されれば、利益に対して約40％の法人税が課せられることになります。仮に10億円の利益があったとしても、6億円しか分配金に充てることはできません。また、通常の株式会社であれば、法人税支払い後の利益を分配せず、内部留保することもできます。しかし、投信法のもとで設立された投資法人は、利益（配当可能利益）の 90％超を投資家の皆様への分配金とすることを条件に、法人税の支払いを免除される仕組みになっています。福岡リート投資法人は、利益の100％を分配しています。つまり、一般事業会社であれば、法人税を支払い、分配しない選択もとられますが、 J-REITはそのステップを全く経ずに、投資家の皆様へ直接、利益が分配される仕組みになっています。

　従業員もおらず、不動産を保有・運用するだけの「器」である投資法人ゆえに免税措置を受けることが可能となっています。そこで重要な役割を果たすのが「資産運用会社」の存在です。新規不動産購入のためのリサーチ、選定、また購入後の不動産運営管理会社の選定や管理、さらに不動産の売却といったいわゆる資産運用は、すべて資産運用会社に委託されています。REITの分配金の多寡は資産運用会社がどのような運用を行ったのかによって左右されることになります。J-REIT購入を考える際、資産運用会社の実績やその出資母体(スポンサー)などに注目する必要があります。

J-REITってどこで買えるの？

福岡リート投資法人は東京証券取引所と福岡証券取引所に上場しているため、株式と同様に証券会社の窓口、または証券会社のインターネットによるオンライン取引でも購入・売却することができます。（但し、新規上場時や増資時の新投資口募集の場合は、引受証券会社で取り扱います） 投資口は、1口から買えます。株式と同様に、指値・成行注文が可能です。

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