個人投資家の皆さまへ

Story　｜　福岡リート投資法人の成長戦略

１．成長戦略の基本方針

『Act Local　Think Global』が福岡リート投資法人のコンセプトです。

不動産を一番良くわかるのは地元の人間です。地方の不動産には、通りを一本外れるだけで魅力が大きく変わってしまうという特色がありますが、私どもは地元ならではの情報収集力、マーケット感覚、産官学との強固なネットワーク等を最大限活かすことで、「通り一本の違い」を的確に把握し、安定的かつ堅実な運営を実現してまいります。

一方で、上場REITとして果たすべき説明責任、コンプライアンス等を適切に行い、世界基準で投資家の皆様と真摯に対峙していくことと基本的な考え方としております。

この、『Act Local　Think Global』を基本方針として常に意識することが、投資家の皆様に安定的に配当を行うことができる基盤となっております。

２．外部成長と内部成長

J-REITの成長には2種類あり、外部成長と内部成長に分かれます。

外部成長とは、不動産等を追加取得することで資産規模を拡大し、配当原資となるキャッシュフローを増加させることです。資産規模が大きくなることで、リスク分散を図れることに加えスケールメリットを活かした効率的な物件の管理などが可能となります。

内部成長とは、既に保有している不動産等の収益性を高めて、キャッシュフローを増加させることです。たとえば、賃料や稼働率を引き上げる一方、管理費や借り入れコストを引き下げたり、収入の増加率よりコストの増加率を抑えるなど、マネジメントを改善することで達成されます。また、物件の市場競争力を高めるために、適切なコストをかけて設備更新を行うことも内部成長のための重要な手段となります。

３．福岡リート投資法人の外部成長

福岡リート投資法人は『Act Local　Think Global』のコンセプトのもとで、地元ならではの物件鑑定眼を以って長期にわたり安定的なキャッシュフローを創出しうる物件に限定して投資してまいります。福岡リート投資法人は、いつまでにどのくらいの資産規模にする、という具体的な目標は掲げておりません。それは福岡リート投資法人の目指すべきものはあくまで資産の質を向上させることにより投資家の皆様に対し安定的な配当を行うことであって、規模を拡大することではないからです。

―投資エリアについて―

福岡都市圏60〜90％、その他九州10〜30％、その他0〜10％という方針で投資を行います。

2011年8月31日現在

福岡都市圏は、九州のなかで『人、モノ、カネ』の集中するエリアであることに加え、日本でも有数の成長力、規模を持った都市圏であるため、そこに重点的に投資をすることでキャッシュフローの安定化を図ります。一方で、その他の九州エリアにおいても街の維持発展のために必要不可欠なものや、地元の産業・雇用において重要なものは存在し、そこには必ず安定的なキャッシュフローは成立します。福岡リート投資法人は、そのような物件／地域にも着目し、地元の財界や行政等とも意見調整をしながら安定キャッシュフロー構築の方策をとって投資を行います。

―投資タイプについて―

商業施設60〜80％、オフィスビル20〜40％、その他0〜20％という割合で投資を行います。

2011年8月31日現在

商業施設を中心に投資するのには次のような理由があります。（１）主要なスポンサーである福岡地所株式会社は、キャナルシティ博多の開発から運営までを一貫して行い、成功に導いた実績を持つ、商業施設を得意とする地元有力デベロッパーであること、（２）商業施設には、雇用／物流／商流を活性化させる要素をもっており、特に地方においては経済発展の源となる『人、モノ、カネ』の流動性向上に直接的に寄与すること、等があげられます。

また、投資エリアを限定しているため、物件タイプについての縛りはありません。これは、（１）物件のタイプによって所在するリスクが異なるため、様々な物件タイプに投資することによりリスクの分散を図ることができること、（２）地元に特化しているゆえに物件タイプごとの地域特性を適切に掴むことが出来ること、によります。

―投資手法について―

福岡リート投資法人が物件を取得するうえでは地元財界の有力者でもあるスポンサー各社との連携を最大限有効に活用し、相対取引を中心に優良物件を適正な価格で取得を行います。福岡リート投資法人のスポンサーは、地元デベロッパーの福岡地所株式会社をはじめとして、地元金融機関、地元財界等様々な業種にわたります。このようなスポンサー陣の情報網、ネットワーク等を有効に活用することも、優良物件取得の礎となります。

４．福岡リート投資法人の内部成長

運用戦略と密接に関連しますので、「運用戦略」の章を参照ください。リンクはこちら。

５．福岡リート投資法人の成長と地域貢献

福岡リート投資法人のコンセプトは、『Act Local　Think Global』です。これは、地元経済の発展、成長がなければ福岡リート投資法人の成長もありえないということを意味しています。したがって、福岡リート投資法人は、地元経済の発展に何が出来るか、地元経済に何が必要か、ということを常に意識して活動してまいります。

具体的には、投資家の皆様に安定的な配当を行うこと、高品質の物件を適正価格で購入すること、日本だけでなく世界各国においてIR活動を展開することが、地元経済のポテンシャル、成長力をＰＲすることとなり、不動産に捉われない様々な投資資金を世界各国から呼び込むことにつながります。そのような資金が安定的に地元経済に流入することで、地元経済の活性化や福岡リート投資法人の資産価値向上にも寄与するという、win‐winの好循環を実現することを目指します。

また、地元経済の中長期的な発展に必要な都市のありかたはどうあるべきか、という点も地元の産官学界に対して積極的に働きかけてまいります。

地方経済の衰退が危惧されて久しいですが、REITが様々な形で地域経済に貢献していくことでお互いに成長軌道に乗ってゆくというスタイルは、地方経済再生の有力なモデルのひとつとなりうると考えており、今後も様々な形で情報発信を続けてまいります。